Жилая недвижимость: продукт vs товарная масса

Бизнес с недвижимостью популярен в Украине, особенно в столице. Зачем городу новый застройщик и почему выбрали именно Киев?

Для застройщика ключевым является параметр бизнес-модели "освоение площадки с точки зрения концентрации квадратных метров". Мы же — девелоперы — те, кто в своей бизнес-модели, оценивая участок, видим возможность добавочной стоимости. То есть не просто производим товарную массу, а создаем продукт — то, что будет актуально, интересно достаточно долго и принесет создателю больше денег, чем способна дать лишь товарная масса.

Мы новая компания среди большого количества застройщиков, но лишь с точки зрения даты создания — в августе 2018-го нам исполнился год. Команда ENSO не новички, это люди, работавшие в этой сфере и видевшие становление рынка жилой недвижимости в его сегодняшнем понимании. Мы используем проверенные практикой подходы, которые будут диктовать остальным новые тренды.

Я думаю, что в ближайшие 5-7 лет мы будем оставаться в пределах Киева. Это одна из самых сложных локаций с учетом вызовов, критериев и требований. Чем выше конкурентная среда, тем интереснее здесь присутствовать для любой экспертизы, любого профессионала.

На какую аудиторию вы ориентируетесь?

Мы ориентируемся абсолютно на все аудитории, которые ценят идею, гармонию и комфорт.

По состоянию на сейчас вы видите динамику развития?

Сейчас в нашем первом ЖК Poetica продано 30% предложенных к продаже квартир. Это результат на начальном этапе, фактически на стадии котлована. Более того, мы формируем лист ожидания.

За счет чего вы достигли такой эффективности?

Ключевые факторы, обусловливающие сегодня эффективные продажи, — это синергия опыта и компетенций всех наших специалистов. Одни создали продукт, другие знают, как они его после продажи будут сопровождать, обслуживать, а третьи понимают, как донести те идеи, которые мы закладывали в продукт.

Предоставляете ли вы какие-то гарантии своим покупателям?

Речь идет об инвестициях. В недвижимости нулевой риск лишь в случае покупки инвестором квартиры в уже построенном и принятом в эксплуатацию объекте. Мы открыто говорим, что по мере строительной готовности объекта риски недостроя будут пропорционально уменьшаться. Рынок недвижимости достаточно сложный и специфический, однако каждый наш договор предполагает условия разворачивания сделки в обратную сторону, если у человека возникло желание вернуть вложенные инвестиции.

Какими были тренды 2018 года и что ожидает рынок в 2019-м?

Я думаю, что рынок продолжит формировать покупатель. В целом мы видим достаточно хаотичную застройку. Периодически появляются интересные архитектурные решения, но они пока локальны. Девелоперы постепенно приходят к тому, что очень важно формировать качественные продукты. С другой стороны, архитекторы видят, к чему приводит хаотичная застройка, и начинают выдавать более интересные решения и продукты, которые в ближайшей перспективе гораздо привлекательнее для горожан.

В последнее время мы наблюдаем, что работа архитекторов, девелоперов и чиновников образует определенную синергию, когда власть вместе с бизнесом и творческими людьми выдает решения, которые будут гармоничными с точки зрения развития городской инфраструктуры. Я думаю, эта перспектива сохранится на ближайшие 3-5 лет.

У вас как у девелопера есть свое видение развития Киева с учетом ваших проектов. Как вы считаете, должен ли быть у города единый стиль?

Если говорить о Генплане как о панацее, которая спасет всех, я буду всегда сторонником любого набора инструментов, который позволит понимать, планировать, учитывать интересы не только тех, кто будет проживать на определенной территории, но и тех, кто уже исторически там проживал и находился в гармонии с ней. Этот набор инструментов достаточно широк и одним Генпланом не ограничивается. На мой взгляд, это не запреты или разрешения, а правила, которые должны быть понятны всем и сформированы так, чтобы были учтены интересы достаточно широкого количества заинтересованных сторон, включая тех, кто проживает в городе. И я говорю об этом не только с позиции бизнеса. Мне как киевлянину тоже интересно, что будет происходить с моим городом в перспективе, буду ли я получать эстетическое удовлетворение от картинки, которую я ежедневно вижу, проезжая по улицам или глядя из своего окна.

Вы говорите о том, что вас волнует внешний вид города. Почему же тогда выбрали для застройки такие локации, как Шулявка и Печерск? Они и так довольно загружены.

Количество возводимого на Печерске жилья действительно достаточно велико. Но все ли новые печерские ЖК смогут сочетаться с ритмом жизни их жителей? Дадут ли они в действительности тот уровень комфорта и уюта, о котором говорится в их рекламе?

Мы верим и знаем, что при грамотном планировании, учете транспортного и человекопотока, Печерск — это потенциально интересный район для девелопмента. Например, на Печерске мы выбрали в качестве площадки для нашего ЖК бывшую промзону хлебозавода. Наш проект точно улучшит там ландшафт.

Что же касается Шулявки, то для ЖК Poetica мы ревитализируем промзону возле парка имени Пушкина. Сам район менее загружен, а наличие большой зеленой зоны делает ЖК еще более привлекательным.

Как вы считаете, имеют ли перспективу в Киеве смарт-квартиры, которые сейчас выглядят как тренд на рынке?

С точки зрения среднесрочной перспективы у смарт-квартир ее нет. Понимая сегодня потребности молодой пары, особенно с ребенком, мы для себя находим ответ, что на 23-25 кв. м обеспечить эти потребности очень сложно или даже невозможно. С другой стороны, большое количество таких объектов формирует определенный пул людей, которые рассматривают смарт-квартиры только как кратковременное решение для себя, потому что планируют решить жилищный вопрос как можно скорее. И относятся к нему соответственно, рассматривая как возможность подешевле купить, не переплатив за лишние метры, и получить то, что на какое-то время позволит закрыть вопрос с жильем. Таким образом мыслит человек, покупающий смарт. На самом деле это альтернатива аренде квартиры.

Мы считаем, что минимальный метраж должен все-таки стартовать от 35-40 кв. м.

Поэтому есть два параллельных пути решения этого вопроса: первый — это программы, которые позволят дать альтернативу микроквартирам, второй — учет полезной и общей площади при планировании квартиры, то есть показатель эффективности.

Какие еще тренды вы видите в девелопменте?

Если говорить об эффективном использовании площадей, то сейчас в тренде эксплуатируемые кровли — место, которое может стать отличной площадкой для организации рекреационных зон, и в то же время оно позволяет использовать доступную, ранее не используемую площадь. Это популярный тренд, в Украине он уже есть, мы будем использовать его и в наших объектах, в ЖК Poetica в частности.

Какие планы компании на 2019 год и на ближайшие пять лет?

Будет интересно и сложно одновременно. Что это значит для нас? Это сумасшедшее количество времени, труда и усилий, потраченных на проект, синергия всех наших специалистов, а также вера в себя и свой продукт. Мы ставим для себя очень высокую планку, хотим предлагать новые интересные проекты. Я думаю, что уже в начале 2019-го мы заявим еще об одном ЖК.

Не боитесь, что можете взять на себя непомерные риски?

Источник