Тысяча долларов за гектар Полесья: какой будет цена земли в регионах после запуска рынка?

Через три месяца в Украине запустят рынок земли. Сейчас на площади сельскохозяйственного назначения приходится около 42 миллионов гектар и пока они заблокированы мораторием на продажу.

После его отмены цена одного гектара составит около двух тысяч долларов. Так, по крайней мере, считают в министерстве агрополитики. Но в Госгеокадастре уверены — ситуация не так однозначна.

Кратко и по делу в Telegram

Корреспондент adventus-tour.ru Илья Требор разобрался, какой будет цена на землю в разных региона страны и как она будет формироваться.

С 1 июля 2021 года заработает первый этап земельной реформы, но до 2024 года оборот земли будет возможен только между гражданами Украины, государством и территориальными общинами. Потом смогут подключиться юридические лица, а иностранцы получат возможность покупать украинские земли только после референдума. Ближайшие три года в "одни руки" нельзя будет получить больше 100 гектар, хотя со временем ограничение поднимется до 10 тысяч.

В феврале министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко отметил — гектар земли будет стоить в районе двух тысяч долларов. С учетом того, что 31 млн га находится в частной собственности и еще почти 10 млн в государственной и коммунальной, примерная стоимость сельскохозяйственных земель должна составить около 2,3 млрд грн.

Но глава общественного союза "Центр развития земельных правоотношений в Украине" Леонид Корейба говорит, что цена не может быть одинаковой по всей стране. В лесостепной части страны она будет и должна быть значительно выше. Это зависит от таких рыночных условий, как спрос, предложение, качество.

Читайте также: Как правильно оформлять договор на покупку/продажу после запуска рынка земли, — юрист

"Плодородие черноземных почв гораздо выше окупает затраты на выращивание культур, чем бедные полесские земли. Последние вообще не всегда пригодны к использованию в качестве пахотных. Значительная часть Житомирской, Ровенской, Волынской и Черниговской областей осушена. Баллы бонитета осушенных почв приближаются к почвам черноземного типа и имеют высокую денежную оценку. Но, на самом деле, осушительная сеть в большинстве случаев уже не работает — каналы заросли, шлюзы разворовали, дренаж сгнил. В этом случае на таких грунтах урожай пойдет в минус в засушливые или слишком влажные годы", — объясняет он нам.

Бонитет почвы — это оценка ее производительности, которая традиционно использует 100-балльную шкалу. В 100 баллов оценивают грунт, который дает самый высокий урожай. Например, чернозем. Показатель учитывается в формуле нормативной денежной оценке земли.

О том, что продавцам земли в разных областях стоит ждать разброса цен говорят и в государственной службе Госгеокадастра. Замглавы госслужбы Анатолий Мирошниченко уверен, что покупатели и продавцы будут ориентироваться на нормативную денежную оценку земли. Но только потому, что закон запрещает продавать землю дешевле. На основании таких оценок в Госгеокадастре выделяют две группы областей — с самой дорогой и самой дешевой землей.

Читайте также: Лариса Бондарева, Credit Agricole: "Малые агрокомпании станут привлекательнее для банков"

Ожидается, что дороже всего гектар земли будет стоить в Черкасской области — $2500 за гектар. По данным Черкасской облгосадминистрации, площадь сельскохозяйственных земель в регионе составляет 1,5 млн га, а значит общая их цена составит 104,6 млн грн. Вторую строчку в рейтинге занимает Черновицкая область — $2470 за га. Здесь общая площадь земель, на которые сегодня действует мораторий, составляет почти 470 тысяч гектар. Получается, что выручить за них можно 32,3 млн грн.

Дальше называют Харьковскую область ($2460). Она занимает третье место по площади сельхозземель — это чуть больше 2,4 млн гектар, суммарная стоимость которых составит почти 165,5 млн грн. В том же списке и Кировоградская область — с учетом цены в $2360,1,7 млн гектар земли стоят 113,4 млн грн. Наконец, последней в пятерке стоит Донецкая область ($2300). При условии, что в регионе чуть больше 2 млн гектар с/х-земли ее стоимость составляет 134,4 млн грн.

Рейтинг областей с самым дешевым гектаром начинается с Черниговской области ($1340). Здесь 2 млн гектар и стоят они 77,3 млн грн. Дальше идут: Ровенская область ($1220) — 32,8 млн грн за 964,3 тысяч гектар; Волынская область ($1215) — 34,2 млн за чуть больше миллиона гектар; Львовская область ($1200) — 42,3 млн грн за 1,2 млн гектар; Житомирская область ($1100) — 49,1 млн грн за 1,6 млн гектар.

Читайте также: В Украине теперь земля будет автоматически переходить покупателю здания

Все данные взяты с учетом общей площади сельскохозяйственных земель. В них входят не только пахотные земли, но и многолетние насаждения (сады), пастбища, а также другие подкатегории. А значит общая стоимость отражает только среднюю сумму. При этом весь массив сельхозземель самых дорогих областей можно оценить примерно в 550,2 млн грн, а самых дешевых — 235,7 млн грн.

Экономический аналитик Алексей Кущ отмечает, что на приведенные в Госгеокадастре цифры сегодня можно ориентироваться. Он также убежден, что на первом этапе открытия рынка земли цена будет максимально приближена к нормативной оценке.

"Представленные цифры вполне объективны. Плодородие украинских земель, история о знаменитых черноземах, на самом деле, своеобразный миф XX века. У нас земли очень неоднородные. И когда говорят о цене $2-2,5 тысячи — да, она может быть в Украине. Но это очень маленький земельный клин. Условно говоря, это Черкасская, может Полтавская, частично Кировоградская области. Там действительно есть черноземы", — объясняет эксперт.

Читайте также: Відкриття ринку сільськогосподарської землі в Україні: як він працюватиме

В качестве противоположного примера Кущ приводит большой массив земли на севере Украине (полесские грунты, суглинки и окисленные земли), который дает низкий урожай. Здесь, по его словам, можно выращивать в лучшем случае картошку или овощи. Такая же ситуация и на юге. Там негативными факторами стали химическая эрозия, пылевые бури, сдувающие с полей гумус, засушливость и смещение климатических поясов. Из-за последнего лесная зона становится лесостепью, а степь — полупустыней. Эти регионы можно отнести к зонам рискового земледелия и земля там может стоить меньше тысячи долларов — по $700-800 за гектар.

В свою очередь Корейба добавляет, что по данным игроков рынка в Житомирской области люди сейчас просят в среднем по тысяче долларов за гектар пая. Есть предложение и по $15 тысяч за пай размером 4 га, но покупателей на последнее предложение найти трудно.

"По моему мнению, цена в тысячу долларов не обоснована и очень занижена. При формировании цены на землю нельзя опираться на арендную плату, которую, якобы, едва выплачивают арендаторы. На самом деле аренда очень занижена и в расходах арендаторов занимает едва ли не последнее место в рейтинге. Также не следует забывать, что полесские земли можно использовать не только под посев культур, но и для организации пастбищ, выращивания кормовых или направить свое производство на животноводческую отрасль. Как говорить о цене на паи в условиях Житомирской или любой полесской области в таком случае?" — резюмирует он.

Читайте также: Почти 70% украинцев выступают за референдум по рынку земли и готовы голосовать против

Для расчета стоимости земли на следующих этапах реформы, по словам Куща, будет применяться два метода — метод доходности альтернативных вложений (например, цена будет сравниваться с доходностью от аренды земли или доходностью от ОВГЗ), а также метод капитализации арендных платежей за определенный период времени. Экономист говорит, что в других странах этот период варьируется в пределах 20-25 лет, но у нас будет на уровне 10-15 лет. Однако такие системы заработают только после того, как к рынку подключатся юридические лица.

Илья Требор, специально для adventus-tour.ru

Источник фото: Depositphotos

Источник