К кому обратиться при покупке недвижимости — к риэлтору или юристу?

Недвижимость (здания, сооружения, земельные участки) в Украине до сих пор остается одним из самых популярных объектов для инвестирования. Это обусловлено многими факторами: нестабильностью гривны, низким уровнем доверия к банкам и пенсионным программам, неразвитым фондовым рынком и так далее.

А еще недвижимость часто предлагают за передачу доли в бизнесе или в счет погашения долга. Но какова бы ни была цель ее приобретения, важно до заключения сделки определить, насколько экономически выгодным и юридически безопасным будет вложение. Ведь в случае ошибки недвижимость может стать обузой, а не инвестицией.

Для этого стоит на старте оценить:

Самое важное в Telegram

- расходы на приобретение и содержание такого имущества, в том числе на уплату налогов;

- риск потерять недвижимость после покупки;

- риски, связанные с использованием недвижимости (например, самовольное подключение к инженерным сетям или отсутствие подключения к ним, скрытые дефекты объекта, которое невозможно выявить при визуальном осмотре, невозможность использовать объект для целей инвестора (последнее особенно актуально для земельных участков) и так далее);

- варианты защиты имущества и возможные расходы на такую защиту;

- варианты получения доходов от такого актива.

Кто найдет уязвимые места в сделке: юрист и/или риэлтор

Иногда может создаваться впечатление, что в сделках с недвижимостью юрист и риэлтор дублируют друг друга. Или конкурируют между собой. Это не так. Юрист и риэлтор — это тандем для безопасной сделки.

Кто найдет объект, оценит его соответствие требованиям клиента по площади, месторасположению, цене, иным характеристикам? Риэлтор.

Он также оценит, является ли продавец собственником здания или земельного участка, и поможет отсеять явно рискованный вариант. Поможет найти нотариуса. Договориться с продавцом о цене. Возьмет справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (важно при покупке квартир и жилых домов), и экономит время и деньги клиенту.

А что же тогда юрист? Юрист посчитает налоги, которые нужно будет ежегодно платить, подскажет, какие возможны льготы в вашем случае. Проверит историю объекта, выявит и оценит, есть ли опасность его лишиться. Часто именно в истории здания и/или земельного участка прячутся факты, которые могут привести к тому, что вы потеряете это имущество.

Именно юрист проверит, насколько законно продавец владеет объектом, есть ли судебные споры о правах на него, или уголовные производства, проверит документы на подключение к инженерным коммуникациям, при необходимости организует проверку технического состояния объекта и коммуникаций и так далее. Юрист выяснит, можно ли здание и/или земельный участок использовать для целей инвестора, не предусмотрено ли законодательством каких-либо ограничений на этот счет. Он также поможет обезопасить актив от посягательств, что особенно актуально в современных условиях.

Проясним разницу на примере трех случаев из жизни.

История 1.

Предприниматель хотел купить у компании (юридического лица) земельный участок. Со стороны риэлтора вопросов не возникало: правоустанавливающие документы в наличии и участок зарегистрирован в кадастре. Но юрист нашел важное для судьбы этой сделки обстоятельство: в связи с превышением полномочий чиновниками и другими нарушениями в процедуре приватизации земельного участка, возбуждено уголовное производство. То есть в перспективе покупатель мог лишиться земельного участка.

История 2.

Компания решила купить земельный участок, право на который установлено государственным актом старого образца — участок в государственный земельный кадастр не внесен, и его границы не определены. Документы на участок действующие, процедура внесения участка в кадастр и присвоения ему кадастрового номера понятна, цена выгодная — казалось бы, препятствий для покупки нет.

Но в результате проверки документов оказалось, что часть участка накладывается на земли железнодорожного полотна, которые запрещено передавать в частную собственность. Это нарушение законодательства, допущенноое при оформлении продавцом права собственности на земельный участок. Учитывая, что ПАО "Украинская железная дорога" и его филиалы сейчас активно проводят инвентаризацию земель государственной собственности, находящейся в их ведении, инвестор мог потерять земельный участок вскоре после его покупки. Без помощи юриста выявить этот риск было бы очень сложно или невозможно.

История 3.

Компания решила приобрести здание в центре Харькова, риэлтор проверил документы и на здание, и на земельный участок под ним, документы были в порядке. Но после аудита объекта юрист выявил, что здание внесено в реестр как памятник архитектуры местного значения, и по закону есть ряд ограничений для его использования. Более того, при его приобретении продавец не выполнил предусмотренные законом процедуры, что может привести к признанию сделки недействительной и истребованию здания у покупателя.

Могут ли юрист и риэлтор заменить друг друга

Нет. У них разные задачи. Риэлтор найдет варианты объектов для инвестирования, а юрист проверит безопасность инвестиции и оценит связанные с ней расходы.

Проверка объекта юристом обезопасит и самого риэлтора от возможных исков со стороны покупателей о компенсации ущерба. Ведь если инвестор понес дополнительные расходы или лишился прав на здание и/или земельный участок, он может потребовать у риэлтора, который предложил ему этот объект, компенсации ущерба.

Источник